PROCEDURA CIVILE – OPPONIBILITÀ ALLA PROCEDURA ESECUTIVA IMMOBILIARE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE “A PREZZO VILE” , a cura dell’Avvocato Paolo Manzato e Avvocato Alessandro Garrione

In base alle norme generali, le obbligazioni nascenti da un contratto di locazione, in quanto non assistite dal diritto di sequela, non dovrebbero, in linea di principio, essere opponibili all’acquirente del bene.
Ai sensi dell’art. 1599 c.c., tuttavia, “Il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente, se ha data certa anteriore all’alienazione della cosa”
La ratio della norma risiede nella protezione accordata dal legislatore al bene primario dell’abitazione che, a certe condizioni, è preferito al diritto alla proprietà piena dell’avente causa dal locatore.
Il principio, cristallizzato nel noto brocardo emptio non tollit locatum, esprime una norma di carattere eccezionale, come tale non suscettibile di applicazione estensiva a rapporti diversi dalla locazione come il comodato e il leasing.
L’unica condizione posta dalla norma per l’opponibilità del contratto ai terzi acquirenti è l’anteriorità dello stesso rispetto all’alienazione, non essendo, invece, necessario che la locazione abbia avuto anche un principio di esecuzione.
Il medesimo principio, espresso dall’art. 1599 c.c. in relazione alle vendite “volontarie”, è esteso dal legislatore alle vendite forzose.
A mente dell’art. art 2923 c.c. infatti, ”le locazioni consentite da chi ha subìto l’espropriazione sono opponibili all’acquirente se hanno data certa anteriore al pignoramento […] “
La ratio della norma è la medesima di quella sottesa all’art. 1599 c.c. ma il caso dell’espropriazione forzosa presenta dei tratti peculiari; se infatti, nel caso di vendita volontaria, l’acquirente può sottrarsi agli effetti di una locazione in corso (banalmente) non stipulando il contratto e rivolgendosi ad altro venditore, così non è nel caso di vendita forzosa laddove, nella maggioranza dei casi, il bene aggredito costituisce l’unico asset su cui il creditore si possa rivalere.
Vendita forzosa e opponibilità della locazione all’aggiudicatario si pongono, pertanto, in condizione di reciproca incompatibilità attesa la differenza di scopo perseguita.
Se infatti, come visto, l’opponibilità della locazione si spiega in un’ottica di tutela del conduttore e del suo diritto di abitazione, la stessa finisce per frustrare quello che è il fine ultimo dell’esecuzione che può essere facilmente identificato nel perseguimento del prezzo di vendita il più elevato possibile, nell’interesse del creditore ma anche, giova sottolinearlo, del debitore stesso che vedrebbe il proprio debito ridotto in maniera via via sempre minore a seguito di ogni esperimento di vendita che non abbia avuto quale risultato l’aggiudicazione del bene pignorato.
Per ovviare agli inconvenienti più palesi di tale meccanismo, il Legislatore, con il terzo comma dell’art. 2923 c.c., ha stabilito che “In ogni caso l’acquirente non è tenuto a rispettare la locazione qualora il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni”.
È di tutta evidenza la ratio del “correttivo” volto a contrastare manovre fraudolente del debitore che potrebbe facilmente vanificare l’azione del creditore, stipulando un contratto di locazione (opponibile alla procedura) di lunga durata e/o a prezzo irrisorio, rendendo, così, il bene poco appetibile per un potenziale acquirente.
I parametri per operare la valutazione circa l’adeguatezza del canone sono posti dalla norma stessa che, infatti, prevede che in caso di prezzo della locazione inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello convenuto in precedenti locazioni il canone la locazione non è opponibile all’acquirente, in quest’ultima ipotesi, che vale ad evitare la collusione tra il debitore esecutato e il terzo conduttore, limitatamente agli immobili urbani adibiti ad abitazione, mentre in passato si doveva aver riguardo al prezzo stabilito per legge dalla L. 27.7.1978, n. 392 (cd. equo canone), in seguito all’abrogazione delle disposizioni in materia di patti in deroga di cui all’art. 11, D.L. 11.7.1992, n. 333, ad opera della L. 9.12.1998, n. 431, per stabilire il “giusto prezzo”, in relazione al quale se il canone è inferiore di un terzo l’acquirente in vendita forzata, ai sensi dell’art. 2923, 3° co., non è tenuto a rispettare la locazione, deve aversi riguardo al prezzo di mercato che dovrà essere oggetto di specifica valutazione da parte del CTU.