PROCEDURA CIVILE – ESECUZIONI IMMOBILIARI – OBBLIGHI DEL CREDITORE PROCEDENTE E DEL CUSTODE PER LA CONSERVAZIONE DELL’IMMOBILE PIGNORATO: LIMITI. A cura dell’Avvocato Paolo Manzato e dell’Avvocato Alessandro Garrione

Come spesso accade, il creditore procedente nella procedura esecutiva può andare spesso incontro a difficoltà (non preventivate) nella realizzazione del proprio credito.
Un tipico caso è quello relativo alla necessità che sull’immobile debbano essere effettuati interventi manutentivi di una certa rilevanza; quando poi l’immobile oggetto di procedura è anche condotto in locazione la situazione diventa più complicata.
Vediamo se ed a chi (ed in quale misura) spetta tale onere ed i costi.
Recentemente il Tribunale di Torino ha ribadito (e riassunto) alcuni punti fermi in materia.
Nel caso di specie, tanto per complicare la vicenda, vi era anche la presenza di un contratto di locazione non opponibile alla procedura e stipulato comunque palesemente con la conoscenza da parte del conduttore dell’esistenza di alcuni vizi nell’immobile de quibus.
Come è noto, il principio generale prevede che qualora su un immobile concesso in locazione vi siano dei vizi, rilevati fin dal momento della stipulazione del contratto di locazione, il soggetto onerato della manutenzione necessaria è il proprietario dell’immobile.
Tuttavia (come nel caso di specie) potrebbe sussistere un accordo fra locatore e conduttore, in base al quale, riducendo il canone da corrispondersi per la conduzione dell’immobile, il conduttore si proponga di eseguire la manutenzione e gli interventi necessari a rendere l’immobile idoneo al suo utilizzo.
L’immobile che riporti dei vizi strutturali, anche ingenti, se sottoposto a pignoramento, viene assoggettato agli atti di gestione e controllo propri del Custode, il quale come da ordinanza del Tribunale di Torino in commento: “è tenuto alla conservazione del bene – con costi a carico della procedura – e cioè a compiere quelle attività che siano necessarie a preservare il bene per mantenerlo integro in vista della sua migliore collocazione sul mercato immobiliare e non certo a sostituirsi al proprietario, nel dare adempimento agli obblighi di consegna di un bene che sia idoneo all’uso a cui è destinato”.
Infatti, la pretesa (vana) del conduttore di porre a carico della procedura esecutiva tutti i costi di manutenzione necessari alla restituzione del confacente decoro dell’immobile, risulta non accoglibile, secondo il Tribunale di Torino; innazitutto, in quanto “l’immobile è pignorato nello stato in cui si trova al momento del pignoramento” e secondariamente in quanto sul Custode “graverebbero unicamente gli oneri connessi alla conservazione del bene, a fronte di eventi sopravvenuti o di carenze, che ne minino in modo significativo la conservazione strutturale”.
Sempre secondo il Tribunale di Torino: “ la procedura immobiliare non può, inoltre, farsi carico di autorizzare l’esecuzione di opere urgenti da parte del locatore o del conduttore, in quanto la sede in cui ciò potrebbe verificarsi sarebbe ben diversa poichè il suo compito è solo di garantire che un bene, ritualmente sottoposto ad atti esecutivi, venga correttamente conservato almeno nello stato in cui lo stesso è stato pignorato.”
Non si potrà, indiscriminatamente, estendere le responsabilità e gli oneri del Custode, solo perché:” un immobile già da tempo e già all’atto della stipula del contratto di locazione presentava vizi strutturali ingenti e costosi, trascurati per tutti gli anni in cui il bene è stato non solo utilizzato, ma mai sottoposto alla necessaria manutenzione (oltretutto, i cui canoni di locazione non sono mai stati versati dal conduttore, con aumento di debiti a suo carico, che in ogni caso non avrebbero permesso al locatore di svolgere manutenzione, non ingenerando in suo favore alcun guadagno idoneo a finanziare i detti interventi!).
Circostanza, quindi, incontestabile alla luce di un’Ordinanza in commento che può senz’altro costituire un precedente di non indifferente portata, non solo per la causa che vi è sottoposta, ma anche e soprattutto nell’intera materia dell’esecuzione che potrà certo tenere presente le suddette utili considerazioni.